Vážení čtenáři,
během letošního roku by se mohly refinancovat hypotéky až za 240 miliard. Rekordní refinancování se však čeká v příštím roce, a to téměř za půl bilionu korun. Skončí totiž fixace části hypoték z koronavirového boomu.
Je začátek roku 2020, už pár měsíců probíhá pandemie a tehdejší vláda Andreje Babiše i Česká národní banka se snaží nakopnout propadající se tuzemskou ekonomiku. Centrální banka během tří zasedání snižuje klíčovou sazbu z 2,25 v únoru 2020 na 0,25 procenta v polovině května 2020, čímž zlevní úvěry včetně hypoték.
Zároveň ruší pravidla pro poskytování hypoték: Ukazatel DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu) ve výši osminásobku a DSTI (poměr měsíčních splátek k měsíčnímu příjmu) ve výši maximálně 45 procent, které musí splňovat žadatelé o úvěr. Ministerstvo financí pak ruší daň z nabytí nemovitých věcí v září 2020, přičemž platí i zpětně od prosince 2019.
Výsledkem je, že v prvním roce koronavirové pandemie půjčí banky podle dat České bankovní asociace na pořízení bytu či domu úvěry ve výši 313 miliard korun. Doslova hypoteční mánie ale vypukne až o rok později, kdy se objem hypotečních úvěrů dostane na dodnes nepřekonanou rekordní hodnotu 541 miliard korun. Banky v té době ani nestíhají vyřizovat žádosti o úvěry. Domácnosti totiž využívají nízkých sazeb, které se dostávají i pod dvě procenta.
Posuňme se do současnosti. Úrokové sazby u hypoték se dnes pohybují okolo 4,5 procenta, což je více než dvojnásobek koronavirových úrovní. A to se nepříznivě projeví na výši splátek při refinancování hypoték při konci jejich fixace. Jen během letošního roku se podle očekávání společnost FinGo přefinancují hypotéky za 184 miliard korun. Ještě větší darda ale přijde v roce 2026, kdy bude podle expertů refinancování nejvyšší v historii.
„Příští rok může refinancovat hypotéku až 140 tisíc klientů a objem refinancovaných hypoték je odhadován na rekordních 460 miliard korun,“ vyčísluje Adam Kaška, regionální ředitel FinGo. Podobný odhad mají i poradenské firmy 4fin a Bidli. „Odhadujeme letos zhruba 110 až 120 tisíc hypoték v celkovém objemu 240 miliard korun. Pro příští rok odhadujeme zhruba 130 tisíc hypoték v objemu 460 miliard korun,“ dodává Jan Brejl, obchodní ředitel finančně-poradenské skupiny Partners.
Za letošní a příští rok se tak budou refinancovat hypotéky v rozsahu 640 až 700 miliard korun, což je naprosto bezprecedentní. Nárůst splátky bude přitom citelný. „Pokud jsem v roce 2020 měl sazbu ve výši dvou procent a dostanu aktuální sazbu 4,5 procenta, tak měsíční splátka se mi u úvěru na tři miliony korun zvýší o 4112 korun u splatnosti na třicet let,“ uvádí Daniel Horňák, hypoteční specialista Bidli.
Domácnostem se přitom výrazně zvyšují nejen splátky kvůli růstu úrokových sazeb na trhu od roku 2021. Zároveň je drtí růst výdajů na nezbytné položky a zejména energie, které za pět let výrazně zdražily. Více peněz ale dávají za celý spotřební koš. Za pět let od konce roku 2019 do letošního září se ceny zvýšily o zhruba 43 procent a průměrná mzda pak od roku 2019 do 2. čtvrtletí 2025 o téměř 45 procent. Prakticky tak životní úroveň domácností stagnuje.
Část dlužníků se proto kvůli zvýšení splátky u hypotéky může dostat do potíží. Bude se to týkat zejména nízkopříjmových domácností, které již před pěti lety jely „na krev“ a měly hypotéku na 30 let, takže se jim jistina příliš nesnížila. Jako první se totiž splácí úroky.
Problémy ale mohou mít i investoři s velkou hypotékou, kde nárůst splátky může být ještě vyšší, než u zmíněného příkladu s úvěrem ve výši tří milionů, což byla před pěti lety průměrná výše půjčky na bydlení. „Část domácností a investorů s vysokým poměrem dluhu vůči svému majetku a malými finančními rezervami může být donucena k prodeji. Odhadem půjde maximálně o nižší jednotky tisíc případů, nikoli masový jev,“ upozorňuje Kašek.
Podobně se vyjadřují i další experti. „Určité procento lidí bude muset nemovitost prodat. Legrace to určitě nebude,“ říká Jiří Vagner z Next Finance, který radí klientům s vyřízením hypoték. „Obavy z nucených prodejů kvůli navýšení splátek určitě jsou,“ doplňuje oblastní ředitel 4fin Jan Schwarzbach a pokračuje: „Nicméně vyšší úrokové sazby v ČR už nějakou dobu jsou a osobně nepozoruji zvýšený počet prodejů právě z důvodu navýšení splátek.“ Na trhu takový vývoj nevidí ani Jan Adámek, majitel realitní agentury Jan Reality.
Experti proto žádný zásadní dopad na hypoteční a realitní trh neočekávají. Podle Vagnera si navíc před lety brali hypotéky zejména lidé do třiceti let, jejichž příjmy podle něj rostou rychleji než ostatním. Na druhou stranu se v příštím roce odehraje extrémní vlna refinancování, kterou tuzemský hypoteční trh ještě nezažil. Podle Vagnera tak bude příští rok „rozhodně zajímavý“.
Navíc k tomu dojde v době, kdy celá evropská ekonomika včetně české začne se zpožděním pociťovat nepříznivý dopad vyšších amerických cel. Navíc i samotný nárůst hypotečních splátek bude mít negativní vliv na českou ekonomiku.
Pokud by totiž například odhadovaných 140 tisíc lidí muselo měsíčně platit na hypotéce navíc 4000 korun, tak půjde o téměř 600 milionů měsíčně. Za celý rok se částka vyšplhá k sedmi miliardám, které domácnosti neutratí, což se projeví na celé ekonomice. Právě spotřeba lidí je totiž v současnosti hlavním tahounem tuzemského hospodářství. Hypotéky ale vysají z kapes domácností miliardy korun, což se negativně odrazí na jejich ochotě utrácet.
I v případě nucených prodejů ale domácnosti neprodělají, protože ceny nemovitostí se za posledních pět let výrazně zvýšily. Prodejní kupní ceny podle Deloitte Real Index vzrostly z 65 400 korun v 1. čtvrtletí 2020 na více než 110 000 za metr čtvereční v závěru loňského roku. I letos navíc ceny svižně rostou.
Nuceným prodejům ale podle expertů budou chtít zabránit i banky. Domácnosti, které mají finanční potíže, by tak měly jednat s bankou o úpravě splátek. Variantou je například prodloužení doby splácení. „Banky jdou klientům vstříc a snaží se je udržet,“ líčí poměry na trhu Vagner.
| 
