Vážení čtenáři,
hypotéka je z pohledu bank komplikovanější než jiné druhy úvěrů. Jde o půjčení větší sumy peněz na mnohem delší dobu, během které se životní situace dlužníka může dost dramaticky měnit.
Její vyřízení je co do papírování náročnější, trvá déle a není prakticky možné její poskytování zautomatizovat tak, jako třeba spotřebitelské úvěry, které dnes vyřídíte během pár minut několika kliknutími v mobilní aplikaci.
Přesto je nedodržení smlouvy vůči bance v případě hypotéky sankcionováno prakticky symbolicky, zatímco u jiných, vesměs různých variant spotřebitelských úvěrů, může banka vyžadovat násobně vyšší pokuty.
Logiku v tom nehledejte, žádná není. Bohužel jde o v Česku běžný legislativní nepořádek, který nastal poté, co se vláda v roce 2016 pokusila příslušné zákony vylepšit a vnést do poplatků za předčasné splacení spotřebitelských úvěrů a hypoték jasnější pravidla.
Zatímco u spotřebitelských úvěrů bylo jasné, že za předčasné splacení spotřebitelského úvěru se platí 0,5 či 1 procento ze splacené částky podle toho, zda do splacení úvěru zbývá méně či více než rok, u hypoték byli zákonodárci až příliš kreativní.
Při předčasném splacení hypotéky, mimo od sankcí osvobozených životních situací, zákon bankám umožnil vyžadovat po klientovi zaplatit „účelné vynaložené náklady“, které jim v takovém případě vzniknou. A jelikož si to různé banky vykládaly a účtovaly všelijak, vstoupila do toho Česká národní banka. Ta svým výkladem zákona nařídila, že si banky smí účtovat jen administrativní náklady, nikoli náklady spojené s obstaráním peněz na trhu. A pokud se tím banky neřídily, nadělovala mnohamilionové pokuty.
Jenže pokud chce banka klientovi garantovat pětiletou, sedmiletou nebo desetiletou pevnou úrokovou sazbu i splátku, musí si zajistit peníze na celé toto období, a to má na trhu svou cenu.
Svým výkladem zákona tak Česká národní banka zařídila, že předčasné splacení například pětimilionové hypotéky s fixovanou sazbou na deset let je pro klienta levnější, než když se jiný klient rozhodne předčasně splatit desetkrát menší úvěr se splatností čtyři roky.
Je jasné, že banky nebudou chtít tuto situaci dlouhodobě dotovat, jakkoliv je diskutabilní, kolik klientů opravdu využívá splacení hypotéky mimo dohodnutá pravidla.
Podle zákona může každý dlužník zaplatit bez sankce každý rok až 25 procent z dlužné částky, po vypršení fixace, do tří měsíců od sdělení nové výše sazby, v případě úmrtí a podobně. Nově se navíc navrhuje možnost splatit hypotéku beztrestně i při rozvodu klienta či prodeji nemovitostí po dvou letech od jejich koupě. Že by tedy klient měl mít možnost splatit hypotéku s poplatkem pár stovek prakticky kdykoliv, opravdu nedává smysl.
Dopady tohoto stavu jsme probírali i v podcastu Ve vatě s expertem na financování bydlení Liborem Ostatkem. Pokud změna pravidel neprojde, nebudou banky příliš ochotné poskytovat hypotéky s dlouhou dobou fixace nebo budou takové hypotéky výrazně dražší, než by odpovídalo tržním podmínkám.
Klienti a zájemci o hypotéky dostali aktuálně dobrou lekci z finanční gramotnosti, takže budou více zvažovat hypotéku jako komplexní finanční produkt než pouze z pohledu co nejnižšího úroku. Dramatický růst úrokových sazeb dal mnohým z nich školení, které může být dost poučné pro nové zájemce i pro všechny klienty, až budou vyjednávat o nové fixaci úrokové sazby.
Lidé budou zvažovat své finanční možnosti v dlouhodobější perspektivě a čerpání hypoték nebudou tlačit na hranu disponibilních příjmů. Budou více zvažovat, zda si sazbu fixovat na rok, na tři, na pět či na víc podle dlouhodobější předpovědi vývoje úrokových sazeb, aby jejich nenadálé prudké pohyby nezruinovaly jejich rodinné rozpočty.
Přesto lze očekávat, že schválit tuto změnu a kultivovat tak hypoteční trh nebude vůbec snadné. Ministerstvo financí vyslyšelo banky pro ně bohužel v nejméně vhodnou dobu. Ve Sněmovně se schvaluje úsporný konsolidační balíček a lze očekávat, že návrh na zdražení předčasného splacení hypotéky, kdykoliv se klientovi zachce, využije opozice ke kritice vládních stran. A jejich ochota couvnout u této změny, či dokonce ji vyměnit v rámci politických kšeftů za ústupek jinde, může být velká.
Navíc, když vládní strany dávají opozici lacino ostré střelivo v podobě nulové spotřební daně na víno, zaplacení desítek milionů Michelinu za hodnocení luxusních tuzemských hospod nebo odpuštění daně z nemovitosti rybníkářům v době, kdy po většině lidí žádají utažení opasků.
| 
